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点开的同学别失望,这并不是教你如何快速致富的 😂 ……


上海政府在 11-28 出了房屋新政 via,对房价进行进一步调控。 其核心思想是「认房又认贷」。3 月份的政策 via 是限制购房资格。 这次 11 月份调整则是提高二套房首付比例。 双管齐下,进一步给上海房市进行降温。

在这种严苛的政策下面,如何挑选一套自己满意,家人住得安心的房子就尤为关键了。 我对房市一直比较关注,也曾有几位朋友咨询我的一些经验。之前我是将 Evernote 笔记链接贴给别人,这次我就详细讲讲,如何在上海挑房子。

第一步,是建立有价值的 Indicator,并对具体房源进行计算。 Indicator 的含义是建立一系列评价指标,比如价格、户型、位置, 再根据这些 Indicator 给房源进行打分。 如果我是一个购房者,我挺希望我的置业顾问告诉我这套房有哪些优点、缺点,综合评价得几份。 (当然实际情况下这些置业顾问都是吹得天花乱坠,尽睁眼说瞎话。) 看房的过程可能长达数月,而人的记忆会随着时间逐步失真,只对最近看到的事物有深刻印象。 使用客观的数字评价房源,则可以进行精准的评价,避免产生主观臆断。

我使用的 Indicator 和评价细项罗列如下,供参考:

  • 价格
  • 面积
  • 地理位置:内环、中环、外环
  • 交通:离地铁距离,换乘便利性;多地铁线换乘;
  • 户型:南北通透;客厅朝南;全明;户型方正;无暗室
  • 装修:毛胚;简装;普通;精装;豪装
  • 商圈:购物中心;超市;菜场
  • 学区房
  • 产权:满五唯一
  • 楼层
  • 房龄:5 / 10 / 15 / 20
  • 政策发展前景
  • 停车

第二步,就是和家人达成一致的期望,避免潜在的纠纷。 每个人对未来的住房有自己的期望,即便是一家人, 各自看中的点也不会太一样。不管平时家庭决策是什么流程,我都建议坐下来一起讨论讨论。 将 Indicator 依次列出,大家讨论各自心中的优先级。

除了优先级的讨论,还要考虑一下各自对 Indicator 划分等级的理解。 比如对房型、装修这两项,评价标准就会很模糊,这一切都需要讨论清楚。

我个人最为看中价格、位置、交通,可以放弃的有学区房、停车、户型。

第三步,划定圈子,判断趋势。 众多 Indicator 里面,价格是固定的,户型、楼层等是和具体房源相关的, 我们能够撬动的最重要因素,其实就是位置。

作为上海这个拥有 2500w 人口的超大型城市,是不可能把各个位置的房源都扫一遍的, 所以必须重点规划自己准备实地考察的区域。 那么我们就在上海地图上面划几个圈了,数据可以通过链家、中原地产等多网站收集。 安居客有一个大颗粒度的圈子,展示了社区集中点 via, 下图是我筛选条件之后形成的几个簇:

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(数据爬取分析这一块,我只服一个人,他专门写了一堆爬虫捞数据然后分析, 如果对杭州的房地产投资感兴趣,可以私信我,我可以帮忙问问。)

从城市级别来看,其实不同区域的变化趋势基本是一致的,但是局部地区可能受外部因素而出现较大波动。 比如上海闸北并入静安,价格就大涨;大宁板块产生一个地王,也会让这片区域价格大幅波动; 甚至新开业一个 Mall,都会让周边价格波动。 这些外部因素,必须提前关注政府市政规划方案、房产网站、公众号、房产微博。 政策相关推荐阅读:「上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要」 via 规划了整体发展格调。 「上海市商业网点布局规划(2013-2020)」via 规划了 14 个市级商圈,之前只有 10 个,还有若干区级商圈。

第四步,快速行动,快速决策

还记得捡西瓜的故事么,小猴子一直想找个大西瓜,但一路看过去最后什么都没捡到。 看房不仅仅是一个体力活,而且非常讲究时效性的,必须能够快速响应,快速决策。 在上海这中刚需强需求旺盛的城市,一套评价都不错的房源,半天内就会被别人拿下。 所以前期观察一段时间之后,必须摸清楚自己的需求和承受能力,遇到合适的房源, 就速战速决。

速战速决还依赖实地看房源的效率。 从我的经验来看,一天至多可以看 10 套左右的房源。 出发前一天约好中介、房东,列一个清单,时间、地点、联系方式全部罗列下来,第二天依照清单行动。 另外为了提高速度,全程应该打车,对于上海这样的一线城市,出租车费用和房产价格相比,真的是小钱。

在看中合适的房源之后,有些人可能面对这笔巨额交易摇摆不定,而错失了良机。 收益于 Indicator + 前期数据准备,我们在看房时候应该具有了客观的评价能力。 一旦各方面满意,不要犹豫,快速决策。 但也不要因为几次擦肩而过就冲动决策,要相信客观的 Indicator 数据。

我推荐上班族看房时间安排是,频繁看房两个月,每周末两天出动。 前期一个月看房,不管看中多中意的,都不做决策, 但要计算出一个自己心理预期。一个月后,看到合适的立刻上手。


OK 写完了。回顾其实这四个步骤,其实就是选一个开源软件的流程嘛。 设定特性需求 -> 设定期望 -> 调研候选者 -> 快速测试上线。 嚯嚯嚯。

最后,如果你恰好在看房,希望你看完本文有些收获,收获自己中意的住房。


原文链接: https://blog.alswl.com/2016/12/house/
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